2013年,济南一小区小区的第四任物业公司卷款逃跑后,数名业主自发成立了物业自管会,义务为小区进行管理服务。正当小区管理渐入正轨时,一场即将到来的拆违打破了小区近四年的平静。面对开发商遗留下的问题和小区内众多违建,以及接下来的拆违,业主们有点不知所措。

真是个烂摊子

交房13年七成业主没办下房产证

自去年以来,刘伟(化名)将自己的生意几乎都交给别人打理,自己则全心扑到小区的管理上来。

2013年,小区第四任物业管理公司,在小区居民毫无防备的情况下,携业主所交纳的17万余元电费撤离。“当年,物业公司说没钱给员工发工资了,就让我们先提前交几个月的电费,我们没想那么多,就交了,当时我自己交了八千多,别人也都交了两三千。”刘伟说,谁也没想到,物业收到电费后竟悄然撤离。

此前,小区已连续换了3家物业公司,都因无法正常经营而撤离。刘伟坦然表示理解,“开发商留下来的问题太多了,没有物业公司愿来管理这个小区。”

刘伟称,当年三联集团在开发建设这里时,因资金链断裂导致延期交房。自2004年交房至今已过去了13年,整个小区380户业主中,仍有近七成业主未能办理房产证。

“开发商当年欠了相关单位的钱,所以房屋一直没能验收通过,证没办下来,而我们上交的建设基金,也都被三联集团挪用了。”今年刚退休的小区业主清音(化名),并没因退休而清闲下来,依旧为小区也是为自己的“这摊子烂事”四处奔波。

这13年时间,小区业主房屋屡屡出现质量问题。“你看这家,瓷砖都掉一半了吧?大部分业主家都或多或少有这种问题。”清音指着一家业主房屋的外墙说。济南装修公司了解到，,类似情况在小区内比较普遍,其中一家业主房屋的外墙已经严重开裂,并有轻微内陷。

业主房屋屡次出现质量问题,加上大部分业主无法办理房产证,部分业主拒绝交纳物业费和水电费表示抗议。

4家物业都跑了　小区9成业主违建

小区第四任物业携款撤离后,小区再也没能招来新的物业。“都不敢来,欠下一堆账。”刘伟说,在物业撤离后的一段时间,小区内生活条件急剧下降,“垃圾堆成山、居民家中屡被盗,绿地也长满荒草,一片破败景象。”

无奈之下,小区几位热心业主自发成立了物业及业主自主管理委员会,这个自主管理委员会最初由9位业主组成,刘伟和清音都是其中之一,业余时间担负起小区管理责任。

让清音高兴的是,虽然自管委还背负着部分债务,但小区环境已大为改善。“我们自己聘用了保安和保洁人员,前段时间刚在小区做了部分绿化,这些人的工资都用物业费来支付,我们几个则纯属义务劳动。”清音坐在自管物业办公室的沙发上,指着办公用品说,“这些文件柜、电脑什么的,都是我们自己和业主捐的。”

就在小区管理慢慢走上正轨时,清音又遇到一件棘手事。“上周居委会给我们下了通知,说小区的违建都要拆除,一些业主听了就不乐意了,这几天我这里电话一直不断。”

在小区看到,小区内的违章建筑随处可见,从屋顶的阳光房、加建房,到楼前小院,再到道路旁的自建车库,繁多的违建形式让小区看起来杂乱无章。一业主称,“违建是没法的事,如果没有这些违建,我们就没法住了。”

刘伟也承认,小区内9成以上业主违建,但违建的形成却有客观原因,“开发商遗留下来的问题不解决,那么违建拆除后,这个小区就真的没法住了。”

小区为何遍地违建

当年开发商为脱身留下隐患

在小区,各家都有扩建的小院。在二区一户居民楼一楼前,自门口向外延伸的三四米空间内,业主用竹竿和木制框架搭建了一个小菜园,院内种植着一些蔬菜,也摆放着很多花。

一家门前有扩建小院的业主说,当年开发商延期交房后,并未向业主支付违约金,而是与业主签订了一份补充协议。

该补充协议内容显示:为提升居住品位,出卖人为买受人提供以下优惠支持,允许业主在门前扩建小院,但出卖人不再承担2004年9月30日之前延期交房的违约责任。而交房后两年内,出卖人提供相关资料报产权登记机关备案,并办理完毕产权登记手续,之后出卖人协助买受人办理权属登记过户手续。

刘伟称,当年开发商与业主既有口头协议,也有纸质的补充协议。“开发商表示违约金不再退了,但允许业主在门前扩建小院,按照一平米一万元的价格扩建。我们是支持拆除违章建筑的,但这开发商留下来的问题,该如何解决?而且我们到现在还没拿到房产证,这一系列问题谁来解决?”

在小区业主看来,开发商遗留下来的问题还有很多。因小区依山建设,在紧靠山体的道路上,看到这里也建有不同形式的私家车库,有的为砖混结构,也有木质栅栏结构。一业主称有一次降雨时,山体发生了小规模滑坡,靠山停放着的三四辆私家车被滚落下来的石块砸坏。“这我们才建了这些车库,要不我们花这个钱做什么?”

由于靠山道路一侧原有的加固墙比较矮,经常会从山上滚落下石块,业主在此修建车库,既是为了防止车辆被砸,也是防止山体再次滑坡。

业主一肚子委屈

楼顶漏水严重　拆了阳光房可咋住

对小区拆违,不止一位业主反映,“如果真拆了,那我们就真的没法住了。”业主们表示,小区房屋漏水问题普遍存在,部分甚至很严重。

走在小区可以看到,各栋居民楼的楼体颜色已不再统一,整体为淡红色调的楼体,部分已刷成了粉色。“这都是做防水之后的颜色,渗水太严重,小区有一家业主,自从买了房子就没来住过,那房子里漏水漏的,都长毛了,所以这家业主到现在也不交物业费。”清音说。

更有一个现实问题摆在小区业主面前,“我们的维修基金当年也被开发商挪用了,后来我们有的再交了一遍,但使用维修基金得经过小区2/3的业主同意,但有的交了有的没交,加上又没有房产证,所以说维修基金根本就无法使用。”刘伟说到房屋漏水问题,一条维修通道就如此被阻断。

刘伟带到一户居民楼前,这栋居民楼的楼体已经开裂,业主正在原有阳台的基础上,搭建一个外在砖混结构框架。“没办法,维修基金动不了,只能自己掏钱来修了。”

刘伟称,后来经人介绍,可以用搭建阳光房的方式来解决屋顶漏水问题。“屋顶哪里漏雨真的是找不到啊,阳光房这招真是解决了问题,居民生活安定了,慢慢的也都来交物业费了。”

清音的家中也常年存在漏水问题,在雨季来临前,她正在对房顶做第三遍防水。“我没弄那个阳光房,那个100来平就得花个18万左右,我现在选用的是最好的防水材料,也不便宜。”

在刘伟看来,小区居民对即将到来的拆违,最大的担忧就是阳光房的去留。“像这一家建成这样,就真是太不像话了,拆就应该拆这样的,但有的阳光房真的拆了,那漏水问题该怎么解决呢?”刘伟说,“说心里话,我们是支持拆违的,但是房屋质量这么差,我们以后怎么生活呢?”

城管部门　小区已列入第三期拆违名单

济南装修公司了解到，对于小区的违建问题,居委会工作人员表示,“上周港沟街道办事处执法中队来张贴过拆违行动方案,至于要不要拆,什么时候拆,要看上级领导的安排。”

不过,历城区城管执法局港沟执法中队负责人明确表示,小区的违建已经列入济南市第三期拆违名单中。“办事处上午刚开会,下一步准备接着整治。上周时中队已经把拆违行动方案和通知在小区内进行了张贴并下达,拆违拆临第三期马上就要整治凤鸣山庄小区,按照第三期的时间节点进行整治。”

同时,该负责人也表示,“我们首先会对小区内主要道路两侧的车库和车棚进行拆除,第一步先整治小区内的乱搭乱建,像阳光房等违建拆除需要入户,要在下一步整治方案出来后再行动。