房产证难产违反规划是主因
打着有证的谱,买了“无证”的房,济南学府蓝山苑小区业主杨先生一提起这事就上火。杨先生说,当初这个小区“五证俱全”[五证指国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售(预售)许可证],没想到其中两栋楼开发商违规建设,整体比规划加宽了1米,无法通过综合验收,至今入住3年,所有住户都没法拿到房产证。
“合同约定入住365日下证,拖延一天开发商赔房款的万分之一。目前,证和赔偿都没影,已有多位业主申请仲裁了。”杨先生说。
位于黑虎泉边的大舜天成自由城小区,业主郭女士2008年买房,就是看好了这里“五证俱全”,没想到开发商将原来规划为“二”字形的两栋楼加盖成了“回”字形,并将规划的8层楼盖成了螺旋上升式的8-12层。现在房产证办不下,户口就落不下,郭女士眼睁睁地看着家门口的学校,却只能让小孩择校借读。
上述未来城的开发商中齐地产,在济南开发的另一小区锦绣泉城也存在违反规划的情况,其中6、7、24号楼400户人家至今3年未下证,业主称有的楼座将规划的一梯两户建成了一梯三户。大舜天成自由城的开发商大舜天成公司,开发的另一个楼盘“中国盒子”则建得密不透风,至今无法交付。
在济南,这样的楼盘还有不少。花园路二环东路口环东佳苑小区共7栋楼,入住10年全部未下证,业主称“占压东邻的佳宝路道路红线0.5米”;大地锐城2010年入住至今全部没证,业主称小区7栋楼本来规划19层,结果建成了33层,开发商交了罚款6000万元。
这样的小区在济南到底有多少?济南市住房保障和房产管理局房屋产权登记中心相关负责人也无法准确掌握。她说,办房产证的要件有土地使用权证、规划许可证、施工许可证、竣工规划核实意见书、综合验收备案证明、城建档案合格证等。开发商加层、改变户型、公建缩水等,都可能导致房产证难产,目前来看,最常见的是开发商不按规划建设。
记者从山东省住房和城乡建设厅获悉,前不久,该厅曾专门就包括商品房小区在内的城市规划执行情况在全省进行调研摸底,发现好的城市能达到85%,差的竟只有40%多。
能否确认没违规再发预售证
百姓买房看“五证”,特别是预售证。学府蓝山业主提出,能不能先确认房子的确没有“长宽长胖”,才颁发预售证呢?
记者就此咨询济南城乡建设委员会相关工作人员。得到的答复是,按《山东省商品房销售管理条例》,开发商申请预售,须“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上、已完成基础工程”。在具体操作中,济南一般按“正负零”掌握,但也看前期投资情况,比如在山上盖的房子,可能挖完地基、建完车库,投资量就达到25%了;平地上盖房,有的要求主体封顶才发预售证。但建筑轮廓是否符合规划,“肉眼看不出来,得规划局验。”
在2009年济南市出台的《建设工程规划批后管理规定》中,记者查到了“规划验线”制度,即建设工程放线完成后,建设单位应申请规划验线,市城乡规划主管部门将对建筑位置和建筑外轮廓等是否符合《建设工程规划许可证》及其附件的要求、是否与备案施工图一致进行现场核验。合格者核发《建设工程规划验线合格通知书》。
遗憾的是,这项制度并没有成为审批预售的要件。“目前,申报商品房预售许可提交的材料里,没有这一个。”市建委工作人员告诉记者。
部门协调的问题同样存在于整个批后监管环节。按照《济南市建设工程规划批后管理规定》设置的“规划巡查”制度,“市城乡规划主管部门采取定期巡查与不定期检查相结合的方式,对建设工程施工过程进行监督管理。”巡查中发现的违规问题“应当告知市城市管理行政执法部门予以查处”。
“批后监管的前提是‘批’,我们依据规划许可进行监管。而相当多的违章建筑是没有规划许可的。”市规划局办公室人员告诉记者。
另外,对有规划许可但未按规划建设的情况,部门之间如何配合才能避免漏洞?“你先问问规划局,一年他们移交给我们的案件有多少?”市执法局一工作人员反问记者。而对进一步的采访邀约,两部门一个婉拒,一个则承诺联系,但一周过去没有回音。
一些城市尝试解决遗留问题
一旦房子建成却办不了证,被动的是业主和政府,开发商甚至隔岸观火。“你们使劲找政府,没准会少罚我们点儿呢。”一小区开发商竟如此答复业主。
面对焦急的业主,政府则处于两难境地。“不解决吧,群众落户、上学、注册公司、卖房存在实际困难;罚款办证吧,又似有纵容违法违规之嫌。况且年头一多,有的开发商已经注销、破产了。”济南市政府一位相关工作人员告诉记者。
有些城市在这方面作了一些探索。记者从东营市住房和城乡建设委员会获悉,该市今年集中处理了一批房产登记遗留问题,共对全市96家4280户55.4万平方米的问题提出了处理意见,现已完成73家3052户36.2万平方米住房的登记发证工作。
记者了解到,兰州、海口、天津、洛阳、郑州等城市都曾集中解决过房产证遗留问题。
“市里是出了一个文,但是不便公开。”东营市住建委婉拒了记者的采访。只大致说明:“本着民生优先、违法必究、分类处理的原则,我们将‘处理违法违规行为’与‘解决人民群众实际困难’相分离,只要不是购房者问题,经请示市政府同意后,先为购房者办理房产证,其他问题另行解决。”