济南西客站片区某小区的部分业主，最近有些焦虑!济南装修网了解到，在该小区的17栋楼中，其中一栋住宅楼将被开发商自持，将住宅改公寓并以“某公寓”的名字对外出租。

济南装修网了解到，将被用于出租的住宅楼已经装修好，工作人员表示将在近期开业。“我们将打造专属于年轻人的时尚居住社区，面对高素质群体人员。”工作人员刘超群如此介绍说。

有业主认为，这种住宅改公寓的做法，将给小区的安全带来隐患，并因此反对。

济南装修网注意到，像这种将住宅以“公寓”名义对外出租的现象，在济南还较为罕见。

如何从法律上看待这个问题?山东法策律师事务所主任张法水表示，开发商将部分房产自持并对外出租用于居住，尚没有法律障碍。

住宅改公寓引业主不满

济南市民刘明是该小区的业主。今年“十一”前后，他意外发现小区的17号楼有了个新名字。“在泰安路以西，站在聊城路上往东看，17号楼上有几个硕大的字———XX公寓。”刘明说。

对于17号楼的新名字，刘明很是疑惑。他甚至一度怀疑小区要改名了。他向小区内其他业主打听，很多人也都很茫然。

后来刘明听说，原来17号楼开发商不卖了，要留下来自持，并与其他公司合作开发XX公寓，吸引租客入住。

对于开发商的这种行为，刘明认为侵犯了购房者的权益。“我们买房子时，开发商从来没有说过其中一栋楼要对外出租。我们的小区是封闭式小区，在这样的一个封闭式小区里，开发商将其中一栋楼都对外出租，会造成进出人员混杂，甚至有安全隐患。另外，如果公寓里面居住的人口过多，还会挤占小区内的绿地、休闲场所等公共资源。这些都关系到小区业主的利益，开发商应该事先与业主商量。”

济南装修网获悉，该小区17号楼将被对外出租的消息，在业主们的QQ群里也掀起了风波，有很多业主表示不满。“我们也和开发商进行了沟通，希望开发商能改变主意。但目前沟通效果一般。”刘明说。

“依然是住宅性质”

济南装修网了解到，该小区共17栋楼，17号楼位于整个小区的西南角。目前，17号楼已经进行了精装修，该小区合作公司工作人员已经入驻。

近日，相关调查人士以租客身份来到XX公寓。刘超群介绍说，XX公寓出租的房间主要是两室和三室，还有一小部分是单间。两室的月租金在1800元左右，三室的租金根据户型面积不同有所不同，大概在2000元以上。XX公寓主要面对长期租客，对稳定的长期租客可以优惠。

一位负责人解释称，虽然XX公寓冠以“公寓”的名字，但它并不改变建筑物的用途，依然是住宅性质。

对于该小区业主们最为关心的安全问题，该人士表示，XX公寓主要用于长租，所有租住的客户都要经过备案，目标是要打造一个高品质的时尚居住社区。对于租户挤占小区公共资源的问题，该人士解释称，XX公寓是精装房屋，每个房间只有一个床位，并不会出现居住人口过多的问题。而且，XX公寓内还有咖啡厅、健身房等生活服务区，也能给小区业主带来方便。

经济南装修网发现，西客站片区目前已经有一部分企业入驻，这部分入驻企业的员工有租房需求。而由于周边大部分小区还没有交房，在周围租房大多依靠旧城改造的社区，或者是城中村。因此，在这个片区打造XX公寓，有一定的市场需求。

并无明显法律障碍

该小区部分业主对住宅改公寓持反对意见。那么，这样的产品在法律上有依据吗?

上述负责人表示，在政策上，国家鼓励房地产开发企业利用已建成住房发展租赁业务，XX公寓也是顺应了这一政策。在法律上，开发商有权自持一部分物业。对于这部分自持物业，开发商也有权将其对外出租。

张法水分析称，开发商将自持的房屋用于对外出租，与业主自己把房屋用于对外出租，并没有本质区别。业主自己将房屋对外出租的现象很普遍，争议较少;开发商这样做引起了较大争议，可能只是由于量比较大、比较集中而已。但从法律上讲，在不损害其他业主利益的情况下，开发商是有权将自持房屋用于对外出租的。

刘明则表示，开发商将一部分住宅用于对外出租，违反了《物权法》的规定。根据《物权法》，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

“17号楼原来为住宅，现在变成了‘公寓’，这应当是经营性用房，侵害了其他业主的权利，因此应当征得其他业主的同意。”刘明说。

张法水分析称，因为开发商将房屋出租之后，仍然是用于居住，并不能定性为经营性用房。“这是一种新生事物，引发一些争议很正常，只要其能规范运营，大家还是抱着宽容的态度互相理解吧。”

济南装修网了解到，即便如此，刘明依然认为住宅改公寓让自己的权利受到了侵害，“开发商在卖房子时应当告诉我们，那样的话我也许就不会考虑这个楼盘了。”