昏暗的单元门里贴满了小广告，楼道内散落着剥落的墙皮……这是一处位于省城经五纬三路的单位宿舍。正是在这栋建于上世纪八十年代的“筒子楼”里，有一套仅23平米的屋子，在中介挂出的价格为98万元——单价达到4.26万元/平。据济南装修公司获悉，现在济南单价过四万元的学区房在市场上已不稀奇，而这些房恰都是俗称的“老破小”，天价背后是几经转手交易，一路水涨船高……

冷清破旧，楼道里贴满买卖房屋信息

近日，来到位于经五纬三路的一处单位宿舍，房地产中介经纪人小孟介绍说，这个院里的房子是上世纪80年代初的“房改房”，虽为单位宿舍，但是由于房龄太老，现在已经没有门卫和传达了，俨然成为一个开放小区。

该小区一共两个单元，从外观上看，绝大多数房屋没有安装防盗窗，有的窗户还是坏的，仅有一两户的窗户看起来是刚换的新窗户。走进西边的单元楼，楼梯和墙皮已经破败不堪，楼道里的灯只剩一个灯座，没有灯泡，有的连灯座也坏了，楼道的墙上还有住户门上都贴满了小广告以及售楼及求购的房屋信息，楼梯上散落着垃圾还有灰尘。

走了几层楼，看到这栋楼是一梯四户，每一层有一个公共厕所。住户的家门大多还是原始老式木门，有的门上落了一层厚厚的灰，像是没有人居住。

23平要价98万　房主一般用来当仓库

该楼内，在售的一户23平的住宅位于五楼，售价98万元。“这里都是一梯四户，但是每层只有这一户是这种小户型。”小孟说，由于房主在外地，暂时不能看房。从小孟之前拍的房屋内部的照片上，看到这个在售的房子只有一间屋子，厨房、卫生间、阳台都没有，看起来像是一套房子中的一间卧室。

在一楼一间与在售房屋同户型的房子门外，通过木门的门缝往里看，发现户型确实如小孟描述一样，这间屋子里堆满了杂物。“没有公共厨房，每层一个公共厕所。”小孟说，这种房子也不太具备实际居住价值，房主买下后一般都当仓库租出去，在在售的这间屋子里，也堆满了快递件。

面积单价成反比　学区与非学区价差一半

“你别看这房子破也不能住，但是这个23平的房子最抢手，已经倒手过好多次了，现在买房子的这个房主也是去年才买的，不过他买的时候这个房子才70多万，不到一年已经涨了20多万。”小孟说。

经五路附近的经五路小学学区房单价大都在三四万左右，虽然网上房源多，但是房主真正诚心在卖的房子也就20套左右，面积从20平方米到100平方米不等。“面积越小的单价越高，因为总价低，无论是真的为了孩子上学的还是投资客都会优先选择小面积的房子。”虽然单价这么高，但是房龄大多都在30年以上，而且大多数房子没有双气。

经五路附近的非学区房单价大多在2万元以内，比学区房便宜了近一半，有些仅一街之隔的房子价格差了一半。

胜利大街学区房单价“破四”已经挺多

在纬一路一家房产中介内，经纪人小蒋介绍说，胜利大街小学学区的在售房源也在20套左右，“这边常年就这些房子，因为本身这附近居民楼就不多，学区房更少。”小蒋说，在2016年年底，胜利大街小学学区房销售量比较多，涨价幅度也很大，“去年年初的时候单价大多都还在3万元以内，去年年底就涨到4万了。”

根据小蒋介绍，胜利大街小学的学区房以开放式小区为主，且大多没有双气，居住条件较差，这样的房子单价多在3万元到4万元之间，而居住条件相对较好的单位宿舍仅有几栋楼，单价都在4万元以上。“但是宿舍楼面积又都比较大，像开放式小区有三四十平的房子，加上单价低，一套房子一百多万大家还可以接受，单位宿舍面积都在五十平米以上，单价又高，一套房子总价太高，所以买的人少一些。”

由于胜利大街小学和经五路小学生源太火爆，为了防止有人恶意炒房，教育部有个不成为的规定：这两所学校学区房上学名额用过一次之后过六年才能继续使用。即便这样，这附近的学区房大多还是都经过数次倒手。“没有人是孩子到了五六岁才开始买学区房的，都是提前几年准备，所以很多房子卖的时候上学名额其实还用着呢。”小蒋说。

现象

看房的太多，房主停卖观察

挂出8万/平“吓人价”阻购房者

不过小蒋也透露说，这边学区房挂牌价是挂牌价，实际成交均价在三万七八左右。“你看这套房子，一楼带一个小院，不久前重新装修过，条件确实好，刚挂出来的时候单价在3万左右。”小蒋指着售房系统中一处房子，不过此时在系统中看到的单价竟然是8万元。“因为这个房子条件不错，价格又低，一挂出来就有很多人去看房，当天就有人要签约。”小蒋说，房主一看自己的房子这么受欢迎，顿时觉得自己要价低了，直接一下涨到8万元一平，“不过他这样就是不诚心卖的，不过人家也不降价，就挂着这个价，想要再观察下市场。”

观察新校建成开始分流生源

学区房“战火”开始烧往新社区

据济南装修公司了解，经八路和经五路附近的学区房其实入住率不算高。在每年学校开学前老师家访探访时，都会发现很多学生上报的地址是没有人居住的。经纪人小孟也证实了这一点：“一般买这种房子的都是为了孩子上学，也不会有人真正住进来，毕竟房子都太旧了，一般买了之后都租出去，再在附近买一个或租一个条件好一些的非学区房居住。”

但是近几年，一些热门学校都开始开设分校或者合作办学，家长们在实地探访了老校区附近的学区房后也普遍犹豫花那么多钱买个“老破小”到底值不值。“这边看房子的人多，成交的少，很多人看了房子实景之后确实接受不了居住条件，觉得性价比太低。”小蒋说。

“胜利大街小学近两年生源跟以往相比开始减少了，因为不少家长已经开始转去购买新校区的学区房了。”一名教育界业内人士说，新校教学质量与老校平齐，有一半师资力量是老校转去的。

2016年6月20日，胜利大街、育英中学领秀城东校区学校项目举行封顶仪式。此后，学区内的鲁能领秀城社区房价开始大幅快速上涨，半年多的时间从均价1.2万元涨到2万元。领秀城也成为南部二手房市场最热楼盘。

位于济南东部的国华印象小区因为签约山大二附中(小)学，二手房单价比相邻的龙园小区和中海天悦府小区高出两千元左右。

济南装修公司了解到，学区房一路水涨船高并且少受市场变动波动，一方面是确实有上名校的需求，另一方面就是市民心里有一种“学区房的价格不会跌”的预期。但是学区房市场极易受政策影响，教育政策一变，学区房价格立即随之起伏。